Truffe delle Agenzie Immobiliari: cosa devi sapere

Capita continuamente nella vita di doversi affidare a figure professionali che mettano al nostro servizio le loro conoscenze.

Questo può diventare un’arma a doppio taglio nel caso in cui il professionista in questione non sia una persona onesta e abbia vita facile nel trarre profitto dalla nostra ignoranza in materia. Ecco qualche esempio:

Mancata informazione sui diritti dei clienti: la condizione sospensiva.
Affidandosi completamente ad un professionista, può capitare che esso si “dimentichi” di istruire il cliente sui pericoli di certe manovre. Facciamo un esempio pratico: L’agente spinge una giovane coppia a fermare una casa con poche centinaia di euro, e porta avanti la compravendita fino alla proposta d’acquisto, che ricordiamo è legalmente vincolante all’acquisto. La coppia a quel punto scopre che la banca non erogherà loro il mutuo: oltre a perdere la caparra, sia la coppia che il venditore avranno l’obbligo di pagare comunque la provvigione all’agenzia (3% del valore della casa).
Poiché di questi tempi capita molto di frequente che non venga concesso un mutuo, è fondamentale mettere nel contratto la condizione sospensiva. Da Wikipedia: “In diritto si ha una condizione sospensiva quando gli effetti del negozio giuridico ad essa sottoposta non si producono immediatamente, ma solo qualora la condizione espressa si avveri”.
In caso di mutuo inserite sempre la clausola che subordina la validità della proposta d’acquisto all’effettiva erogazione del mutuo. (Leggi anche Comprare la casa con il mutuo: cosa devi sapere)

La doppia vendita.
Mettiamo il caso, che un immobile venga venduto due volte a due persone diverse in pochi giorni (prima cioè che il notaio sia riuscito a fare la trascrizione del rogito della prima vendita) il proprietario della casa sarà colui la cui registrazione o la trascrizione è pervenuta per prima. L’altro compratore perderà il proprio denaro. Infatti l’unico strumento di tutela del compratore prima di arrivare al rogito, è la registrazione del compromesso, poiché trasforma il compromesso in un atto pubblico.
Sollecitate affinché l’atto venga registrato o trascritto il prima possibile.

La vendita di immobile di proprietà dell’Agenzia stessa.
L’articolo 1754 del Codice Civile, richiede la neutralità dell’Agente Immobiliare nella conclusione di un affare tra due controparti (è fondamentalmente la ragione per cui la commissione viene pagata sia dal compratore che dal venditore in egual misura). Infatti l’articolo recita: “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.”
Questo vieta alle Agenzie immobiliari di vendere immobili di cui sono proprietari. Nonostante questo, in violazione di questo articolo, può succedere che le Agenzie facciano figurare un prestanome come venditore. Il cliente non sa che sta acquistando l’immobile direttamente dal proprietario e gli sta quindi pagando una provvigione non dovuta. Così l’Agenzia, oltre al profitto della vendita incassa anche la provvigione.
Se possibile effettuate dei controlli.

Rimborsi spese escluse dalla provvigione.
L’articolo 1756 del Codice Civile, sancisce che “Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso”. Quindi il rimborso spese è un diritto dell’agenzia, ma ci sono casi in cui può diventare una truffa. Facciamo l’esempio pratico di persone anziane che si affidano all’agenzia per la vendita dei propri immobili. L’anziano firma l’incarico di mediazione all’Agenzia, che si limiterà a piazzare qualche annuncio con prezzi di vendita spropositati. Alla scadenza dell’incarico arriverà la fattura dei rimborsi spese dovuti all’agenzia per fantomatici controlli catastali, documenti, pubblicità e ore di lavoro.
Pretendete di conoscere prima, e mettere per iscritto, quali sono le spese e i servizi esclusi dalla provvigione.

Uso improprio della caparra.
Si verifica quando, nel momento in cui il venditore accetta la caparra, l’agente gli versa l’assegno che ha ricevuto come caparra, senza che il compratore abbia ricevuto l’accettazione. In questo caso se dovesse esserci un disguido tale da far saltare i tempi contrattuali previsti, l’Agente Immobiliare rischierebbe di dover rimborsare con i propri soldi il mancato compratore.

Trucco per incassare prima la caparra.
Esempio pratico: L’Agente immobiliare convince l’acquirente ad allegare alla proposta d’acquisto un assegno intestato all’Agenzia, consigliando una cifra di caparra tripla rispetto a quella che il venditore si aspettava. Incassa l’assegno e si presenta dal venditore con un assegno intestato a lui, al quale è già stato tolto un terzo della caparra iniziale. Il venditore, vedendosi arrivare il doppio della caparra che si aspettava, è propenso a fare subito un assegno per la provvigione dell’Agenzia. L’Agente Immobiliare torna dal compratore facendogli firmare l’avvenuta conoscenza dell’accettazione. A questo punto le due parti sono vincolate da Penali in caso di ritiro dall’affare. L’Agente annuncia al compratore che al venditore bastava una caparra inferiore e che poiché l’affare è concluso trattiene direttamente il denaro in più per la propria provvigione.
Più che una truffa è un trucco per incassare prima, ma oltre ad incorrere nell’uso improprio della Caparra (vedi sopra), una volta pagato l’Agente, in caso di problemi non è più tenuto a seguire le due controparti.
Caparre e acconti vanno sempre fatti con Assegni non trasferibili intestati al venditore.

Provvigione in contanti.
Con le nuove leggi sarà sicuramente più difficile che succeda ancora, ma è accaduto che l’Agente Immobiliare insistesse nell’avere la provvigione in contanti. La ragione è ovvia: evadere l’IVA. In questo caso, le due controparti non sono tutelate in caso di problemi successivi.
Mai pagare in contanti se non davanti ad un notaio.

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